Poštovani,
Zakonom o obligacionim odnosima i to članom 455. propisana je, pod pretnjom ništavosti, obaveza zaključenja pismenog ugovora o prodaji nepokretnosti. Zakonom o prometu nepokretnosti propisana je i obaveza overe takvog (pismenog) ugovora u sudu. Svaki usmeni ugovor o ovom materiji, dakle, ništav je i ne proizvodi pravna dejstva niti postoji pravna mogućnost njegove konvalidacije. Smatra se dakle da ugovor nije ni nastao a kupac i prodavac se restituišu u prava koja su razmenili. U slučaju da je to nemoguće do restitucije dolazi naknadom novčane protivrednosti. Ukoliko su ugovarači zaključili pismeni ugovor a ugovor nisu overili u sudu a ugovor je u celini ili u pretežnoj meri ispunjen, sud će saglasno članu 4 st 3 Zakona o prometu nepokretnosti koji glasi – Sud može da prizna pravno dejstvo ugovora o prometu nepokretnosti iz stava 2. ovog člana, koji je zaključen u pisanom obliku, na kome potpisi ugovarača nisu overeni od strane suda, pod uslovom da je ugovor ispunjen u celini ili pretežnim delom, da nije povređeno pravo preče kupovine i da nije povređen prinudni propis. Dakle ukoliko je sačinjem pismeni ugovor koji nije overen u sudu, postoji mogućnost sudske “potvrde” tog ugovora. Ukoliko je sačinjem samo usmeni ugovor o kupoprodaji nepokretnosti , pravo svojine po ovom osnovu ne bi se moglo isticati ni pred jednim sudom. Jedini način sticanja svojine u ovom slučaju jeste putem održaja – “Po shvatanju Vrhovnog suda, istina je da usmeno zaključeni ugovor o prometu nepokretnosti ne može se realizovati sudskim putem. Međutim, kada je usmeno zaključen ugovor o prometu nepokretnosti izvršen u celini, ili u pretežnom delu problem svojine se definitivno razrešava kroz održaj.” (presuda Vrh. suda iz 2001. godine). U ovom slučaju bio bi potreban protek roka od 20 godina savesne i mirne državine. Svakako da se kao dokaz činjenice da ste imali mirnu državinu u tom roku može navesti i starost zasada a sud će ovo ceniti zajedno sa ostalim činjenicama.
S poštovanjem,
Mladi Pro Bono