Poštovana,
Prema čl. 2 Zakona o hipoteci (Službeni glasnik RS, br. 115/2005), hipoteka je založno pravo na nepokretnosti koje ovlašćuje hipotekarnog poverioca da namiri svoje potraživanje iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti u slučaju da hipotekarni dužnik ne ispuni svoju obavezu o dospelosti bez obzira u čijoj bi se svojini nepokretnost u tom trenutku nalazila (čl. 24).
U ovom konkretnom slučaju hipotekarni dužnik je lice od koga nameravate kupiti hipotekovanu nepokretnost ili neko treće lice (hipotekarni dužnik ne mora istovremeno biti i vlasnik hipotekovane nepokretnosti ali će to redovno biti slučaj), a hipotekarni poverilac je lice koje prema hipotekarnom dužniku ima odredjeno potraživanje obezbedjeno hipotekom. U trenutku prenosa prava svojine Vi postajete realni dužnik hipotekarnog poverioca i za obavezu hipotekarnog dužnika odgovarate do visine vrednosti nepokretnosti.
Hipoteka se ustanovljava tako što se upisuje u odgovarajući javni registar (čl. 8), a shodno tome i gasi tako što se na zahtev ovlašćenog lica, ukoliko su ispunjeni zaknom propisani uslovi, vrši njen ispis iz takvog registra (čl. 43). Upis hipoteke vrši se na osnovu ugovora o hipoteci, založne izjave, zakona ili sudske odluke (čl. 8) Ispis se vrši ukoliko je potraživanje koje je obezbedjeno hipotekom u celosti namireno (čl. 44).
Kupovinom nepokretnosti koja je optrećena hipotekom izlažete se riziku gubitka nepokrentosti u slučaju da hipotekarni dužnik ne namiri svoj dug prema hipotekarnom poveriocu i hipotekarni poverilac pokrene postupak namerinja potraživanja iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti. Tvrdnja hipotekarnog dužnika da će hipoteka prestatiti odredjenog dana u budućnosti nema dejstva u odnosu na hipoteku, tačnije bez obzira na takvu izjavu hipotekranog dužnika Vi ćete biti dužni da trpite namirenje potraživanja hipotekarnog poverioca iz hipotekovane nepokrenosti.
Zakon o hipoteci u članu 22 propisuje mogućnost zaključenja ugovora o preuzimanju duga obezbedjenog hipotekom. Naime, kao pribavilac nepokretnosti opterećene hipotekom prilikom zaključenja ugovora o prodaji možete sa vlasnikom nepokretnosti (hipotekranim dužnikom) zaključiti poseban ugovor o preuzimanju duga prema hipotekarnom poveriocu. Ovaj ugovor može biti zaključen kao deo ugovora o prodaji ili kao poseban ugovor. Za punovažnost ugovora neophodna je saglasnost hipotekarnog poverioca (čl. 22 st. 2 tač. 2). Osnovni smisao ovog ugovora je da sami preuzimate obavezu namirenja potraživanja hipotekarnog poverioca. Ukoliko potraživanje namirite o dospelsoti, možete zahtevati ispis hipoteke, a hipotekarni poverilac će biti dužan da Vam dâ saglasnost za ispis. Po prirodi stvari, sa prodavcem možete ugovoriti cenu koja bi bila umanjena za iznos duga hipotekarnog dužnika prema hipotekarnom poveriocu koji preuzimate na sebe.
S poštovanjem,
Mladi Pro Bono