Poštovana,
Potencijalni kupac nepokretnosti u Republici Srbiji mora proveriti sve podatke koji su sadržani u Javnim knjigama, a koji se odnose na nepokretnost koja treba da bude predmet kupoprodaje. Clan 62. Zakona o državnom premeru i katastru kaže da su “podaci katastra nepokretnosti javni i da svako može tražiti da izvrši uvid u te podatke”, kao i da se “niko ne može pozivati na to da mu podaci upisani u katastru nepokretnosti nisu bili poznati, niti su mu mogli biti poznati, niti to može dokazivati”. To, u ovom momentu, podrazumeva pribavljanje Izvoda iz Javnih knjiga i narocito uvid u te knjige. Uvid u Javne knjige treba izvršiti, ukoliko je to moguce, i na sam dan zakljucenja ugovora koji predstavlja pravni osnov za sticanje stvarnih prava na nepokretnosti. Na ovaj nacin potencijalni kupac bi imao neophodnu pravnu sigurnost za zakljucenje pravnog posla.
Dakle, opšte je pravilo da postoji dužnost informisanja o pravima koja su upisana u javne knjige. Medutim, Zakon o obligacionim odnosima omogucava zaštitu kupcu u slucaju kada prodata stvar ima pravne nedostatke ( U Vašem slucaju bi pravni nedostatak bila ustanovljena hipoteka)- Clan 508.- Prodavac odgovara ako na prodatoj stvari postoji neko pravo treceg koje iskljucuje, umanjuje ili ogranicava kupcevo pravo, a o cijem postojanju kupac nije obavešten, niti je
pristao da uzme stvar opterecenu tim pravom. Dalje zakon daje pravo kupcu stvari s pravnim nedostatkom da traži ili raskid ugovora, ili srazmerno sniženje cene. Medutim, bitan uslov za primenu ovog instituta jeste Vaša savesnost, naime da Vi u vreme zakljucenja ugovora niste znali niti mogli znati za nedostatak, a vec smo videli da u ovom slucaju Zakon o državnom premeru i katastru ustanovljava Vašu obavezu da se informišete o katastarskom stanju nepokretnosti. Ipak, ukoliko Vam je prodavac u vreme zakljucenja ugovora izricito naglasio da nepokretnost nije opterecena hipotekom, Vi biste mogli koristiti ovaj institut, te tražiti ili srazmerno sniženje cene, ili raskid ugovora, jer sa njegove strane postoji mana volje-prevara.
Što se tice krivicnog dela prevare, njegov pojam dat je u clanu 207. st.1. Krivicnog zakonika- namera da se sebi ili drugom pribavi protivpravna imovinska korist dovedodenjem nekoga lažnim prikazivanjem ili prikrivanjem cinjenica u zabludu ili održavanjem u zabludi i time ga navede da ovaj na štetu svoje ili tude imovine nešto ucini ili ne ucini. Medutim, ovde treba napomenuti da dužnost prodavca da obavesti kupca o opterecenju nepokretnosti nigde u Zakonu nije izricito navedena, upravo zbog javnosti Javnih knjiga, i jer se smatra da je kupac i sam dužan da ispita stanje knjiga pre zakljucenja ugovora, to jest, zakonska je pretpostavka da je kupac upoznat sa stanjem neporketnosti u javnim knjigama. Stoga, ne bi se moglo smatrati da postoji prevara ukoliko je prodavac prosto propustio da Vas obavesti o postojanju hipoteke. S druge strane, prevara bi svakako postojala ukoliko Vas je prodavac direktno obavestio da je nepokretnost neopterecena, i time otklonio potrebu kod Vas da sami proveravate stanje u Javnim knjigama.
Vaš Mladi Pro Bono