Poštovani, obraćam Vam se kao stanar zgrade. Na jednoj parceli su izgrađene 2 stambene zgrade, od kojih je jedna u dvorištu. Delimo zajednički parking prostor u dvorištu, koji ima po jedno parking mesto za svaki stan i nekoliko privatnih garaža. Problem je nastao kada su stanari dvorišne zgrade samoinicijativno, bez dogovora i saglasnosti svih stanara obe zgrade, raspodelili parking mesta i obeležili ih znakom zabranjenog parkiranja za ostale stanare, odnosno označili posebnom tablom na kojoj piše da je to parking mesto rezervisano isključivo za stanare dvorišne zgrade, sa ispisanim brojem određenog stana na svakom takvom obeleženom mestu. Čak i to nije bilo dovoljno, već smo imali verbalni obračun jer smo, usled nedostatka slobodnih “neobeleženih” mesta, stali na takvo “obeleženo mesto”, iako smo stanari i imamo pravo parkinga u dvorištu. Koliko sam se raspitala, evo šta kaže član 19.st.2. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa: ”Na zajedničkim delovima zgrade i uređajima u zgradi vlasnici posebnih delova zgrade imaju pravo zajedničke nedeljive svojine.” Članom 42. Zakona o planiranju i izgradnji predviđeno je da pravila građenja kao sastavni deo urbanističkih planova (GUP, DUP) sadrže i određuju uslove i način obezbeđivanja pristupa parceli (na kojoj se gradi objekat) i prostora za parkiranje vozila. Praksa je da se pomenutim pravilima predviđa da investitor mora da obezbedi za svaki stan jedno parking mesto, odnosno jedno parking mesto za svakih 70 metara kvadratnih poslovnog prostora. Članom 3. Zakona o prometu nepokretnosti predviđeno je da se prenosom prava svojine na zgradi istovremeno prenosi i pravo svojine na zemljištu na kome se zgrada nalazi, kao i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade. Dakle, tumačeći ove odredbe, možemo izvesti zaključak da se prodajom nepokretnosti (zgrade), stiče svojina i na zemljištu. Kako se na zemljištu nalaze parking mesta za pomenuti objekat u minimalnom broju utvrđenim GUP-om i DUP-om, to su vlasnici zgrade vlasnici i parking mesta. Postavljaju se dva pitanja: 1) kako onda investitor ima pravo da obećava tačno određena parking mesta nekim kupcima, i 2) da li pojedini vlasnici stanova mogu individualizirati određena parking mesta u odnosu na stanove s obzirom čl.19. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa. Koliko smo sami protumačili zakone, neophodno je samim projektom predvideti i vezati određene prostore za određeni stan u smislu podrumskog dela, ostava, garaža – tj.parking mesta. Da bi se parking mesta prodavala odvojeno od objekta i bilo moguće svakom kupcu da kupovinom stana stekne u svojinu i tačno određeni deo parcele na kojoj se nalazi parking mesto (priroda ovakve vrste individualizacije koja mora da bude pokrivena ugovorom u kom će se navesti primera radi da kupcu pripada parking br.4a – Ugovorom o načinu korišćenja parcele izmedju svih suvlasnika), neophodno je izvršiti preparcelaciju i izgraditi parking mesta koja nisu sastavni deo građenog objekta. ZAKON O OSNOVAMA SVOJINSKOPRAVNIH ODNOSA Član 19. pravo svojine na posebnom delu zgrade može postojati na stanu, poslovnoj prostoriji ili garaži, odnosno garažnom mestu.Na zajedničkim delovima zgrade i uređajima u zgradi vlasnici posebnih delova zgrade imaju pravo zajedničke nedeljive svojine. Ja Vas molim za stručno mišljenje i za savet kako možemo postupiti u ovakvoj situaciji i da li je u ovom slučaju dozvoljena individualizacija parking mesta. Takođe nas zanima da li prostor ispred same zgrade, u ulici, na javnoj površini, može da se smatra i “ubraja” u privatni parking zgrade? Koliko sam upoznata, to ne bi trebalo smatrati privatnim parking prostorom. Ne želimo svađu sa stanarima, niti razdor i loše odnose, ali ne želimo ni da se ovakvi koraci sprovode bez ikakvog dogovora i saglasnosti ostalih stanara. Hvala unapred na odgovoru.

Poštovana,

Prema članu 18 stav 2 Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa (”Službeni list SFRJ”, br. 6/80 i 36/90, ”Službeni list SRJ”, broj 29/96 i ”Službeni glasnik RS”, broj 115/2005 – dr. zakon) zajednička svojina je svojina više lica na nepodeljenoj stvari kada su njihovi udeli odredivi ali nisu unapred određeni. Članom 19 stav 1 ovog zakona propisano je da pravo svojine na posebnom delu zgrade može postojati na stanu, poslovnoj prostoriji ili garaži, odnosno garažnom mestu. Stavom 2 istog člana propisano je da na zajedničkim delovima zgrade i uređajima u zgradi vlasnici posebnih delova zgrade imaju pravo zajedničke nedeljive svojine.

Pravilnik o uslovima i normativima za projektovanje stambenih zgrada i stanova (”Službeni glasnik RS”, broj 58/2012) u članu 3 stav 3 propisuje da se pod garažom u stambenoj zgradi podrazumeva zatvoreni prostor za parkiranje vozila.

Prema članu 1 stav 2 Zakona o prometu nepokretnosti (”Službeni glasnik RS”, broj 93/2014) nepokretnosti, u smislu ovog zakona, su: zemljište (poljoprivredno, građevinsko, šume i šumsko zemljište), zgrade (poslovne, stambene, stambeno-poslovne, ekonomske i dr.) i drugi građevinski objekti, kao i posebni delovi zgrada (stanovi, poslovne prostorije, garaže i garažna mesta) na kojima može postojati zasebno pravo svojine.

S obzirom na to da parking mesto ne predstavlja poseban deo zgrade na kojem se može steći pravo svojine, a samim tim ni nepokretnost, u smislu Zakona o prometu nepokretnosti, ono ne može biti u prometu.

Dvorište zgrade se određuje kao zajednički ograđen prostor koji pripada zgradi i služi za potrebe svih stanara i ono se kao takvo može koristiti u skladu sa njegovom namenom. Način korišćenja dvorišta određuje skupština zgrade koja se ujedno i stara o pravilnoj upotrebi.

Što se tiče parkinga ispred zgrade, ukoliko pripada samoj zgrade, u tom slučaju potreban je zajednički dogovor o korišćenju istog, a ukoliko je u pitanju javna površina koja se nalazi ispred same zgrade, a uređena je kao parking, onda se ne može smatrati privatnim parkingom zgrade, već je u pitanju javno parkiralište.

Članom 77. Zakona o osnovima svojinskopravnih odnosa predviđeno je da se sudska zaštita od uznemiravanja, odnosno oduzimanja državine može tražiti u roku od 30 dana od dana saznanja za smetanje i učinioca, a najkasnije u roku od godinu dana od nastalog smetanja (spor zbog smetanja državine). Pri tom, državinu ima svako lice koje neposredno vrši faktičku vlast na stvari (član 70, stav 1. pomenutog zakona).

Ovaj spor se pokreće u slučaju kada lice onemogućava vlasnika da svoju stvar upotrebljava u ranijem obimu ili mu se upotreba otežava. Aktivno legitimisano lice je držalac stvari (u ovom slučaju Vi), dok pasivno legitimisano lice je lice koje vrši uznemiravanje. Ovom tužbom se zahteva povraćaj u pređašnje stanje, odnosno obustava ponašanja kojim se vrši uznemiravanje.

Raspravljanje o tužbi zbog smetanja državine ograničiće se samo na raspravljanje i dokazivanje činjenica poslednjeg stanja državine i nastalog smetanja. Isključeno je raspravljanje o pravu na državinu, o pravnom osnovu, savesnosti državine ili o zahtevima za naknadnu štete (član 450, stav 1, Zakon o parničnom postupku, “Sl. glasnik RS”, br. 72/2011, 49/2013 – odluka US, 74/2013 – odluka US i 55/2014).

Dakle, savet bi bio da, ukoliko ne uspete da mirnim putem rešite ovu situaciju, podnesete tužbu nadležnom sudu, odnosno sudu na čijem području se nepokretnost nalazi, a po prestanku ometanja državine da zajednički donesete akt kojim ćete urediti korišćenje parking mesta.

S poštovanjem,

eKlinika ProBona i Pravnog Fakulteta Univerziteta u Beogradu