Poštovani,
Što se tiče Vašeg prvog pitanja koje se odnosi na osporavanje nalaza i mišljenja veštaka u pogledu toga da li je moguća fizička deoba nepokretnosti, stvari stoje ovako:
Iz sadržine Vašeg pisma proizilazi da su nalaz i mišljenje veštaka dati valjano i u skladu sa pravilima struke i osporavanje istog zasigurno ne bi urodilo plodom. Naime, ako se uzme u obzir navedeno činjenično stanje (kako kažete, reč je o kući koja se sastoji od tri sobe, kuhinje i kupatila), fizička podela je i po samoj logici stvari nemoguća. Obzirom na to da na osnovu datih podataka ne mogu utvrditi u kakvim su medjusobnim odnosima suvlasnici, jedino sto bih mogla da predlozim suvlasniku 1/3 koji ne želi da bude izvršena prodaja je da pokuša da uspostavi dogovor sa drugim suvlasnikom u pogledu eventualnog obustavljanja postupka prodaje. Njegova spremnost da sam izvrši finansiranje podele kuće na način koji je u pismu opisan nije od značaja obzirom na to da mu je za to, u skladu sa odredbom čl. 15. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, potrebna saglasnost suvlasnika 2/3.
Znači, samo ukoliko bi suvlasnici postigli bilo kakvu vrstu sporazuma, postupak prodaje bi mogao biti obustavljen. U suprotnom, suvlasnik 1/3 ništa ne bi mogao učiniti da spreči prodaju. Obzirom na to da ce resenjem suda biti utvrdjeno da nije moguca fizicka deoba, suvlasnik 2/3 ima zakonsko pravo da pokrene postupak prodaje nepokretnosti radi deobe, u skladu sa odredbama Zakona o izvrsnom postupku.
Što se tiče Vašeg drugog pitanja, pre svega bih napomenula da sam u prethodnom odgovoru (objavljenom 10.02.2011. godine), detaljnije objasnila postupak prodaje radi deobe i isplate prodajne cene suvlasnicima na nepokretnosti, pa se u tom smislu neću ponavljati, odnosno objašnjavati iz kojih faza se postupak prodaje sastoji i na koji način se prodaja odvija.
Radi boljeg razumevanja odgovora, ponoviću samo da suvlasnici nepokretnosti koja je predmet izvršenja prodajom imaju zakonsko pravo preče kupovine i prednost pred najpovoljnijim ponudiocem u postupku usmenog i javnog nadmetanja.
Situacija koja Vas interesuje – kada postoje dva suvlasnika i oba žele da se koriste svojim pravom preče kupovine prilikom prodaje nepokretnosti nije predvidjena Zakonom o izvršnom postupku (koji je, inače, osnovni zakon koji reguliše ovu vrstu postupka).
Da bih došla do odgovora na Vaše pitanje napraviću, pre svega, razliku izmedju situacije kada suvlasnici imaju jednake suvlasničke udele od situacije kada izmedju njih postoji razlika u veličini suvlasničkih udela. U prvoj situaciji najlogičnije rešenje bilo bi da treba obaviti, odnosno nastaviti nadmetanje izmedju suvlasnika, pa bi najpovoljniji (ili povoljniji, ukoliko ih je samo dvoje) ponudilac izmedju njih bio i kupac nepokretnosti. Naravno, iznos koji ponudi najpovoljniji (odnosno povoljniji) suvlasnik morao bi biti veći od iznosa koji je prethodno ponudilo treće lice kao najpovoljniji ponudilac.
U slučaju da suvlasnici imaju nejednake suvlasničke udele trebalo bi primeniti Zakon o prometu nepokretnosti (Sl. glasnik RS, br. 42/98 i 111/2009) koji reguliše pitanje njihovog reda prvenstva u korišćenju prava preče kupovine. Odredba člana 5. stava 2. navedenog zakona, propisuje da, u slučaju kada ima više suvlasnika, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima suvlasnik sa većim suvlasničkim udelom. Drugim rečima, nosilac prava preče kupovine koji je zakonom odredjen kao prioritetni (prema navedenom stavu 2. člana 5 to bi bio suvlasnik sa većim suvlasničkim udelom), svoje pravo preče kupovine ostvaruje pre ostalih suvlasnika. Ukoliko on izjavi da neće koristiti svoje pravo, ili se, eventualno, ne pojavi na ročištu za prodaju nepokretnosti, izjašnjavaju se drugi nosioci ovog prava koji su po redosledu pozivanja iza njega (znači, suvlasnici sa manjim suvlasničkim udelima).
Iz navedenog proizilazi da bi odgovor na Vaše pitanje bio sledeci:
Ukoliko postoje dva suvlasnika sa razlicitim suvlasnickim udelima, a oba su zainteresovana za kupovinu nepokretnosti koja se prodaje radi deobe, suvlasnik čiji suvlasnički udeo iznosi 2/3 nepokretnosti (kao prioritetni nosilac prava preče kupovine) bi imao prednost prilikom ostvarivanja svog prava u odnosu na suvlasnika čiji je suvlasnički udeo 1/3 nepokretnosti. Drugim rečima, on bi mogao u postupku usmenog i javnog nadmetanja kupiti nepokretnost po ceni koju je ponudilo treće lice kao najpovoljniji ponudilac i isplatiti suvlasnika čiji je udeo 1/3 nepokretnosti srazmerno njegovom suvlasnickom udelu.
Napomenula bih samo da u sudskoj praksi ne postoji čvrst stav u pogledu postupanja u ovakvoj situaciji. Iz tog razloga bi možda čak i postojala izvesna mogućnost da se suvlasnicima u postupku prodaje izjednači položaj u tom smislu da se veličini suvlasničkog dela ne daje nikakav prioritet, već da se smatra da su svi suvlasnici istog reda prvenstva i da su izjednačeni u pogledu korišćenja svog prava preče kupovine. Moje je lično mišljenje da takav stav nije ispravan i da treba primeniti navedenu odredbu Zakona o prometu nepokretnosti kojim je regulisano pitanje prvenstva u korišćenju prava preče kupovine, na način koji sam opisala.
Nadam se da sam Vam dovoljno razjasnila situaciju. Ukoliko postoje još neke nedoumice, slobodno nas kontaktirajte ponovo.
Biljana Djeric, advokat